“10年180万”的万科翡翠书院又双叒叕被怼!号称80%的出

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发布时间:2018-05-14 23:34

“10年180万”的万科翡翠书院又双叒叕被怼!号称80%的出租率实际只有60%?

2018-05-14 21:47来源:国际金融报万科/房地产

原标题:“10年180万”的万科翡翠书院又双叒叕被怼!号称80%的出租率实际只有60%?

5月13日,万科公布其翡翠书院项目首次试水的综合出租率超过80%。

该消息一经公布,中原地产首席分析师张大伟便发文指出,80%出租率与实际情况不相符,万科翡翠书院的实际出租率应该为60%。

出租率究竟是80%还是60%?两个数字差异为何如此之大?

《国际金融报》记者通过采访北京万科相关负责人和张大伟双方发现,差异出现的根源在于双方在计算出租率时,分母的统计口径不同。

北京万科相关负责人称,此次万科翡翠书院一共推出3幢、共计72套房源,每幢各有24套房源。截至5月13日,已有60套实现意向签约,除以总计推出的72套房源,可得出逾80%的出租率。

而张大伟在计算时,使用的总计房源量为此前新闻报道中给出的“100套”,所以得出的出租率为60%。

记者随即咨询上述北京万科负责人为何在计算出租率之时,不使用之前宣传的100套作为分母而使用72套,该负责人表示,“我们统计的是截至上周末,第一批签约和释放的比例。”

谁在说谎?

公说公有理,婆说婆有理。

租房市场中,出租率是否有一个统一的定义?

一位第三方研究机构总监对《国际金融报》记者表示,严格意义上来说,关于出租率或是预租率,业内统一的计算方式为:已预租的房间数/全部房源。

“一般而言,租房市场并不像售房市场那样,会按照项目的分期推出去计算阶段性的比率。尤其在租房市场里,总需求(即租客总人数)在特定时间内仅有小幅变动,且总需求的体量级远超一个项目的供应量。”上述研究机构总监说。

张大伟认为,在计算出租率时,统计口径要做到前后统一,不然出租率可以一直是100%。

对此,上述北京万科相关负责人并未直接表示分析师的计算方式有误,而是对记者强调,“万科翡翠书院项目采用的是订制租赁方式,而订制租赁是一个持续不间断的过程,因此在此过程中客户数量会不断增加。”

所谓订制租赁,即租客在租期时长的选择上有3年、5年和10年三个方案。

然而,当记者追问订制租赁与出租率的计算口径之间有何关联时,该负责人却再无回应。

文字的背后

资料显示,万科翡翠书院项目共计有1000余套房源。所以,首次入市的100套只占整个项目的约十分之一。

张大伟认为,按照这个首次供应量与总体供应量之比,以及宣传数量中已租出去的仅60套房两点,可见市场对于这类型高租金房源的接受度并不高。

翡翠书院共有两种户型:90平方米三居室户型,每月租金的定价区间在1.5万-1.8万元之间;180平方米四居室户型,定价区间在3万-4万元。

由于翡翠书院只租不售,若按最长10年租期、1.5万元/月的价格水平计算,租户总计需付180万元。

值得一提的是,在万科宣传的翡翠书院首批租户当中,经纬中国的董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36氪CEO冯大刚等人,在常人眼中应该是有房一族。

为何此类高精尖人才愿意花180万在翡翠书院租房?

张大伟认为,这部分人的租房原因可能并非是纯租住需求。目前宣传的首批租户,大部分都是万科V盟未来精英联盟合作伙伴的董事长。张大伟感叹,翡翠书院后续还有900多套房源,很难想象,万科还需要多少合作伙伴。

“宝宝心里苦”

对于万科来说,将翡翠书院的租金定得如此之高,也并非出于自愿。

来自于北京市规土委的公开资料显示,该项目地块位于海淀区北清路上,于2016年11月16日挂牌交易,为北京第一批自持用地之一。

2016年12月1日,万科以总价50亿元竞得该宗地块,成交楼面价就高达36016.57元/平方米,溢价率为30.21%,附带“100%自持商品住房面积”的代价,自持年限为70年。

上述北京万科相关负责人表示,加上建安和装修后,该项目的含税总成本达58019元/平方米。

“我们的定价首先是按照成本反推出来的,所以即使在理想状态下,即翡翠书院满租且不去考虑除土地以外的成本,整个项目总体的投资回报率是不超过3%的,这在类似项目里是一个很不挣钱的项目。”该负责人如是说。

即便如此,翡翠书院项目仍被质疑直接拉高了北京市场的平均租金。

张大伟撰文称,一个项目对市场租金的影响,其实有两部分。一部分是直接影响,本身的高租金带来的数据平均值上涨,另外一部分是心理影响,隔壁小区看你租2万元(为什么按照2万算,因为有一次性支付的要求),自己才6000元,势必会提高点。

记者 冀鹏茜返回搜狐,查看更多

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